양도소득세 2025 완벽 가이드

양도소득세 계산 · 신고 · 비과세 · 장기보유특별공제

2025년 양도소득세는 부동산 매도 시 세금 부담을 줄이기 위한 핵심 요소입니다.

정책 변화에 따라 세금 계산 방식, 비과세 요건, 장기보유특별공제(장특공) 등이 달라졌습니다.

이 글에서는 양도소득세의 개념부터 계산 방법, 신고 절차, 비과세 요건, 장특공 활용법까지 상세히 안내합니다.

특히, 1세대 1주택자와 다주택자 모두에게 유용한 정보를 제공하므로, 부동산 매도를 고려 중이라면 반드시 확인하시기 바랍니다.

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1. 양도소득세란?

양도소득세(이하 ‘양도세’)는 토지, 건물, 주택, 분양권, 조합원 입주권 등 자산을 팔아 생긴 양도차익(시세차익)에 부과되는 세금입니다. 과세 근거는 소득세법 제94조이며, 부동산 외에도 주식, 파생상품, 가상자산 양도 차익까지 포함됩니다.

양도차익은 다음과 같이 계산됩니다:

• 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
  (필요경비에는 취득세, 리모델링 비용, 중개보수 등이 포함됩니다.)

계산된 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제(연 250만 원)를 차감하여 과세표준을 확정합니다.

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2. 양도소득세 계산하기

양도소득세 자동계산 바로가기

양도소득세는 다음과 같은 단계로 계산됩니다:

1. 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
2. 장기보유특별공제 = 보유기간공제 + 거주기간공제 (최대 80%)
   • 1세대 1주택은 보유·거주 각 4%/년, 3년 경과분부터 적용됩니다.
3. 양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제
4. 양도소득과세표준 = 양도소득금액 – 기본공제 250만 원
   • 미등기 자산은 기본공제가 제외됩니다.
5. 산출세액 = 과세표준 × 누진세율 – 누진공제

2025년 기본세율 표 (보유 2년 이상, 1주택·비조정지역 기준):

과세표준	구간세율	누진공제
1,400만 원 이하	6%	-
1,400만 원 초과 ~ 5,000만 원	15%	126만 원
5,000만 원 초과 ~ 8,800만 원	24%	624만 원
8,800만 원 초과 ~ 1.5억 원	35%	1,536만 원
1.5억 원 초과 ~ 3억 원	38%	3,706만 원
3억 원 초과 ~ 5억 원	40%	9,406만 원
5억 원 초과 ~ 10억 원	42%	17,406만 원
10억 원 초과	45%	38,406만 원

 

예시
취득가액 6억 원 → 10년 보유·5년 거주 후 9억 원에 양도

• 양도차익: 3억 원
• 장특공제: 60% (보유 40% + 거주 20%) = 1.8억 원
• 양도소득금액: 1.2억 원
• 과세표준: 1.175억 원 (1.2억 – 250만 원)
• 세율구간: 35%
• 산출세액: 1.175억 × 35% – 1,536만 원 ≒ 2,575만 원

주의사항
다주택자나 조정대상지역 보유 자산은 기본세율에 10~30%포인트 중과가 적용됩니다.

또한, 1년 미만 단기 매매는 50% (비조정지역은 40%) 단일세율이 부과됩니다.

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3. 양도소득세 신고

예정 신고·납부

• 기한: 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내
• 납부지연 가산세: 무신고 20% + 납부불성실 일당 0.022%

확정 신고·납부

• 기한: 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지
• 주의사항: 예정 신고를 했더라도 여러 건을 양도했다면 확정 신고로 합산 정산해야 합니다.

신고 방법

• 홈택스(PC) 또는 손택스(모바일)를 통한 전자신고
  • 전자신고 시 세액공제 7만 원 (1세대 1주택 제외)
• 관할 세무서 방문 제출

필요 서류

• 매매계약서
• 등기부등본
• 필요경비 영수증
• 잔금영수증
• 공동명의 확인서 등

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4. 양도소득세 비과세 요건

2025년에는 비과세 요건이 일부 변경되었습니다.

1세대 1주택 비과세

• 조건: 보유 2년 이상 & 실거주 2년 이상 (조정대상지역)
• 비과세 한도: 양도차익 12억 원까지 전액 비과세 (취득가·보유 기간 무관)

일시적 2주택

• 조건: 기존 주택 양도일로부터 3년 이내에 신규 구입 주택 양도
• 변경사항: 기존 주택 양도부터 신규 주택 취득까지 기간이 2년에서 3년으로 연장 (2025년 2월 28일 이후 적용)

상속주택 보유

• 조건: 상속받은 주택과 본인 1주택을 보유한 경우, 일정 기간 내 상속주택 양도
• 특례: 상속 개시일로부터 5년간 일시적 2주택으로 간주

종전 임대주택 전환

• 조건: 장기 임대 후 실제 거주 2년 이상이면 비과세 가능
• 변경사항: 전환 비과세 요건이 합리화되어 2025년 2월 28일 양도분부터 적용

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5. 장기보유특별공제(장특공)

장특공은 보유기간과 거주기간에 따라 공제율이 달라집니다.

보유기간	보유 공제율	거주기간	거주 공제율	합계(최대)
3년	4%	1년	4%	8%
5년	12%	3년	12%	24%
10년	40%	7년	28%	68%
15년	60%	10년	40%	80%

 

• 1세대 1주택에만 거주공제가 적용되며, 최대 80% 한도입니다.
• 다주택자나 조정대상지역 3주택 이상 보유자는 장특공이 배제됩니다.
• 민간임대주택을 10년(또는 8년) 이상 임

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💡 전략적 활용 팁

1. 장기보유특별공제와 12억 비과세 동시 적용

양도차익이 13억 원이고, 10년 보유 및 6년 거주한 경우:

• 12억 원까지 비과세 적용
• 잔여 1억 원에 대해 64% 장기보유특별공제 적용

이렇게 하면 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

2. 임대 후 거주 전략

보유 기간이 거주 기간보다 긴 경우, 임대 후 거주를 통해 거주 연수를 늘리면 공제율을 극대화할 수 있습니다.

3. 증여 및 분할 양도 활용

세액이 클 경우, 장기보유특별공제율 결정 전에 증여나 분할 양도를 통해 과세표준을 나누면 누진세율을 낮출 수 있습니다.

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마무리 정리

2025년 양도소득세는 12억 비과세, 장기보유특별공제 80%, 단기 및 다주택 중과 유예 등 다양한 정책 변화가 있습니다.

매도 시기, 보유 및 거주 연수, 가족 간 증여 여부 등을 미리 시뮬레이션하면 수천만 원의 세 부담 차이가 발생할 수 있습니다.

홈택스 계산기를 이용해 시나리오별 세액을 비교해 본 뒤, 필요하면 전문가의 검토를 거쳐 최적의 전략을 세우시기 바랍니다.

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📌 참고자료 및 추가 정보

• 국세청 양도소득세 안내 

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